صناديق الريت لتخزين الطاقة: حين تتحوّل البطاريات إلى عقارات نقدية

في عصر تتسابق فيه المدن لتكون أكثر ذكاءً، وتتنافس فيه الدول لتحقيق الحياد الكربوني، لم يعد الحديث عن الطاقة المتجددة يقتصر على الألواح الشمسية أو توربينات الرياح، بل اتّسعت الدائرة لتشمل العنصر الذي يربط كل ذلك ويجعله قابلًا للاستمرارية: التخزين. نعم، الطاقة النظيفة لا تكتمل دون بنية تحتية متطورة لتخزينها، وهنا تدخل “منشآت تخزين الطاقة” كعنصر مفصلي، ليس فقط بيئيًا أو تقنيًا، بل استثماريًا كذلك. فهذه المنشآت لم تعد مجرّد مواقع تقنية معزولة، بل باتت أصولًا عقارية تُدرّ تدفقات نقدية يمكن التنبؤ بها، تحت مظلة صناديق الاستثمار العقاري المعروفة باسم Energy Storage REITs.

من البطارية إلى العقار: التحول غير التقليدي

قد يظن البعض أن البطاريات مجرد أجهزة تُشحن وتُستهلك، لكن الحقيقة أن منشآت التخزين على نطاق صناعي تُشبه إلى حد كبير المستودعات أو المجمعات الصناعية، من حيث طبيعة العقود، وموقعها على الأرض، وارتباطها ببنية تحتية كهربائية معقدة. هذه المنشآت تتطلب تصميمًا هندسيًا خاصًا، أنظمة أمان صارمة، وتراخيص حكومية، مما يجعلها أقرب إلى أصل عقاري قابل للتأجير طويل الأجل. وهنا يظهر دور صناديق REITs التي تقوم بشراء أو تطوير هذه المنشآت وتأجيرها لمشغلي الطاقة أو شركات توزيع الكهرباء، بعقود تمتد لعشرات السنين، تمامًا كما هو الحال في الفنادق أو المستشفيات.

كيف تُولّد منشآت التخزين تدفقات نقدية؟

المعادلة في صناديق Energy Storage REITs لا تقوم فقط على مبدأ “تأجير الأصل وتحصيل الإيجار”، بل تُحكمها ديناميكيات أكثر تنوعًا:

• الإيجار الأساسي: وهو الدخل العقاري المباشر الناتج عن تأجير المنشأة لشركة طاقة أو مشغل شبكة كهربائية، ويكون ثابتًا نسبيًا.

• العائد المرتبط بالأداء: في بعض العقود، تُربط أجزاء من الإيجار بعائد التشغيل، أي بمقدار الطاقة التي يتم تخزينها وبيعها خلال فترات الذروة، ما يخلق حافزًا لكفاءة الاستخدام.

• زيادة القيمة الرأسمالية: مع تزايد الطلب على منشآت التخزين، ترتفع قيمة العقار بمرور الوقت، خاصة في المواقع القريبة من مراكز الأحمال أو مشاريع الطاقة المتجددة.

• تكامل مع مشاريع أخرى: يمكن لصندوق الريت أن يدمج منشأة التخزين مع محطة شمسية أو موقع صناعي، ما يُعزز فرص توليد الدخل المتعدد من نفس الأصل.

لماذا تُعتبر منشآت التخزين أصولًا جذابة لصناديق الريت؟

في حين تتأثر بعض فئات العقارات بتقلبات السوق مثل المكاتب أو الفنادق، تأتي منشآت تخزين الطاقة بمزايا استثنائية:

• طلب متزايد عالميًا: مع ازدياد مشاريع الطاقة المتجددة، يتنامى الطلب على منشآت قادرة على تخزين الكهرباء وتوفيرها عند الحاجة، خاصة في أوقات الذروة.

• عقود طويلة الأجل ومستقرة: غالبًا ما تكون العقود مع شركات الطاقة أو مشغلي الشبكات طويلة الأمد، ما يضمن تدفقات نقدية مستقرة ومنخفضة المخاطر.

• دعم حكومي متزايد: تقدم العديد من الدول حوافز وتشريعات داعمة لتخزين الطاقة كجزء من سياساتها المناخية، ما يُعزز فرص التمويل وتقليل التكاليف التشغيلية.

• مرونة التوسع: يمكن لصندوق الريت تطوير أجزاء جديدة ضمن نفس المنشأة أو استغلال الأراضي المجاورة لإضافة وحدات تخزين إضافية دون شراء أصل جديد بالكامل.

التحديات التي تواجه الصناديق العقارية في هذا القطاع

رغم الإغراءات الاستثمارية، فإن دخول صناديق الريت إلى قطاع تخزين الطاقة لا يخلو من تعقيدات:

• التكنولوجيا المتغيرة بسرعة: التقنيات المستخدمة في التخزين، خاصة بطاريات الليثيوم، تشهد تطورًا متسارعًا، ما يفرض تحديات في الحفاظ على كفاءة الأصول لفترات طويلة.

• اللوائح البيئية والأمنية: تخزين كميات ضخمة من الكهرباء في مكان واحد قد يُسبب مخاطر أمنية أو بيئية في حال التسرب أو الحريق، مما يتطلب التزامًا صارمًا بلوائح السلامة.

• صعوبة التقييم العقاري: بخلاف المباني التقليدية، يصعب أحيانًا تقييم قيمة منشآت التخزين لأنها تعتمد على مزيج من التكنولوجيا والموقع والاستخدام.

• تكلفة الصيانة والتحديث: مع مرور الوقت، تتطلب أنظمة التخزين صيانة دقيقة واستبدال أجزاء معينة، مما قد يؤثر على الهامش الربحي للصندوق.