من يظن أن الاستثمار العقاري لا يتجاوز جدران الأبراج السكنية أو مراكز التسوق، يغفل عن حقيقة جديدة تتشكل بصمت داخل البنية التحتية التي تمر فوق رؤوسنا وتحت أرضنا. فوسط السباق العالمي نحو الطاقة المتجددة والكهرباء النظيفة، أصبحت خطوط نقل الكهرباء أحد أهم أصول المستقبل. هي الشرايين التي تربط مصادر الطاقة بالمستهلكين، والتي بدونها لا يمكن لأي محطة شمسية أو مزرعة رياح أن تُحدث فارقًا. واليوم، نجد صناديق الاستثمار العقاري (REITs) تدخل هذا القطاع بقوة، ليس فقط كممولين بل كمالكين للبنية التحتية الكهربائية. لكن، هل تختلف القيمة بين استثمار في شبكة ريفية وشبكة حضرية؟ وهل لكل منهما تحديات وفرص تختلف عن الآخر؟ لنستعرض الصورة الكاملة من زاوية غير تقليدية، حيث تلتقي العقارات بالطاقة، ويصبح التيار الكهربائي هو المستأجر الأول.
البنية التحتية كأصل عقاري: من الأسلاك إلى العوائد
في جوهرها، تقوم صناديق REITs بامتلاك أصول مدرة للدخل وتأجيرها لطرف آخر. وعندما يتعلق الأمر بخطوط نقل الكهرباء، فإن هذه الأصول تشمل الأبراج المعدنية، الكابلات، محطات التحويل، والأراضي التي تمر عبرها الشبكات. وتقوم شركات الكهرباء أو مشغلو الشبكة بدفع رسوم استخدام أو عقود تأجير طويلة الأمد لهذه البنية، تمامًا كما يفعل مستأجرو المكاتب أو المستشفيات.
ما يميز هذا النوع من الاستثمارات هو أنه يُوفر تدفقات نقدية مستقرة ومرتبطة بعقود تمتد لعقود زمنية، غالبًا ما تكون مدعومة أو منظمة من قبل جهات حكومية أو مشغلي خدمات عامة، مما يقلل من مخاطر الإخلاء أو تأخر السداد. وتزداد أهمية هذا النموذج مع ارتفاع الطلب على نقل الكهرباء من مصادر متجددة نائية إلى مراكز الاستهلاك داخل المدن.
الشبكة الريفية: فرص التوسع ونقاط الانطلاق المستقبلية
تُشكل الشبكات الريفية البيئة المثالية لتوسيع نطاق إنتاج الطاقة المتجددة، فهي غالبًا ما تحتوي على مساحات شاسعة منخفضة التكلفة، ما يُسهّل إنشاء مزارع شمسية أو حقول رياح. وهنا تظهر خطوط النقل كأصول استراتيجية، تُمكّن من ربط تلك المشاريع بمراكز الطلب الحضري.
الاستثمار في خطوط نقل ريفية يتيح لصناديق الريت فرصة التوسع طويل الأمد، خاصة في الدول التي تتبنى خططًا وطنية للطاقة المتجددة. كما أن تكلفة إنشاء الخطوط أو شراء الأراضي أقل مقارنة بالمدن، مما يُعزز هامش الربح. بالإضافة إلى ذلك، فإن وجود هذه الشبكات الريفية يُمكّن المستثمر من الدخول المبكر في مناطق ستتحول لاحقًا إلى محاور طاقة مركزية.
لكن، لا تخلو الشبكات الريفية من تحديات، منها انخفاض الكثافة السكانية، وصعوبة الحصول على تراخيص بناء طويلة الأجل، أو مواجهة رفض مجتمعي من بعض السكان المحليين. ومع ذلك، تبقى الريف أرضًا خصبة ليس فقط للطاقة بل للاستثمار طويل النظر.
الشبكة الحضرية: كثافة العائدات وتعقيد التنفيذ
على النقيض، تحمل الشبكات الحضرية نوعًا مختلفًا من القيمة. فهي تعمل داخل بيئة مكتظة سكانيًا، ومليئة بالاستهلاك الكثيف للكهرباء من مصانع، مراكز بيانات، مبانٍ ذكية، ووسائل نقل كهربائية. لذا، فإن كل متر من الشبكة في المدينة يمثل عائدًا مرتفعًا بسبب الطلب المستمر، والموقع الاستراتيجي.
صناديق REITs التي تستثمر في البنية التحتية الحضرية تستفيد من عقود ضخمة مع شركات الكهرباء، وتستثمر في خطوط الجهد العالي، ومحطات توزيع مدمجة، وحقوق المرور فوق أو تحت الأراضي، ما يُولّد دخلًا متنوعًا ومستقرًا. غير أن الكلفة التشغيلية هنا أعلى، وتُواجه الصناديق تحديات مثل البنية التحتية المعقدة، كثافة القوانين المحلية، وصعوبة التوسع الأفقي بسبب المساحات المحدودة.
ومع ذلك، فإن العائدات المرتفعة وتكامل الشبكة مع البنية الرقمية للمدينة يجعل من هذا الاستثمار فرصة ذهبية لمن يُجيد إدارة التعقيد وتحويله إلى مكاسب.
مقارنة استراتيجية: التوسع مقابل الكفاءة
عند المقارنة بين استثمارات الشبكات الريفية والحضرية، يمكن القول إن الأول يمنح ميزة النمو المستقبلي والتوسع الجغرافي، بينما يوفر الثاني عائدًا فوريًا وكثيفًا داخل نطاق محدود. لذا، فإن أفضل الاستراتيجيات لا تقوم على المفاضلة بين الخيارين، بل على الدمج الذكي بينهما.
صندوق REIT ناجح قد يبدأ ببناء محفظته عبر أصول حضرية تضمن عوائد مستقرة، ثم يستخدم هذه العوائد لتمويل التوسع في شبكات ريفية واعدة. أو قد يعكس المعادلة، من خلال اقتناص فرص ريفية بأسعار منخفضة، ثم تطويرها لتُصبح مسارات رئيسية للطاقة المتجددة.
التنظيم والدعم الحكومي: حليف خفي للاستثمار
تلعب الحكومات دورًا محوريًا في تمكين صناديق REITs من دخول هذا القطاع المعقد عبر سياسات تشجع على الاستثمار طويل الأجل. فهناك دول تُقدم إعفاءات ضريبية مباشرة للصناديق التي تساهم في تطوير الشبكات الكهربائية في المناطق النائية أو تلك المرتبطة بمشاريع الطاقة المتجددة، بينما تذهب دول أخرى إلى توفير أراضٍ حكومية بحق انتفاع طويل الأجل لإنشاء البنية التحتية، بما في ذلك الأبراج والمحطات الفرعية.
وفي حالات أكثر تقدمًا، تنخرط الدولة مباشرة في شراكات بين القطاعين العام والخاص (PPP)، فتقوم بتمويل جزئي للمشاريع أو ضمان العائد للمستثمر خلال السنوات الأولى، وهو ما يقلل من عنصر المخاطرة بشكل كبير ويُعزز الجاذبية الاستثمارية. كذلك، فإن وجود هيئات تنظيمية مستقلة للكهرباء، تُحدد تعريفة استخدام الشبكة وتضع أطرًا تعاقدية واضحة بين مشغلي الشبكة والمستثمرين العقاريين، يُعد بمثابة عنصر طمأنينة قانونية طويل الأجل.
ولا يتوقف الدعم عند حدود الاقتصاد أو البنية التحتية، بل يمتد إلى أبعاد سياسية واستراتيجية، خصوصًا في الدول التي وضعت خططًا وطنية للتحول إلى الطاقة النظيفة. في هذه الحالة، تُصبح صناديق REITs وسيلة تنفيذ عملية لتلك الرؤى، فتُدرج ضمن برامج تمويل خضراء أو تستفيد من مبادرات البنوك المركزية أو صناديق السيادة في الاستثمار في الأصول المستدامة. وهذا الدمج بين الاستثمار الخاص والرؤية الوطنية يُعطي هذه الصناديق مكانة استثنائية في قلب السياسات العامة.
بل إن بعض التشريعات الحديثة بدأت تتعامل مع خطوط الكهرباء كـ”أصول حيوية ذات أولوية استثمارية”، على غرار المستشفيات أو شبكات المياه، ما يُترجم إلى مرونة أكبر في الحصول على التراخيص، تسريع إجراءات البناء، وضمانات سيادية للعقود.
من الأسلاك إلى الثروة: الشبكة الكهربائية كأصل عقاري استراتيجي
لقد تجاوزنا تلك المرحلة التي كانت تُرى فيها خطوط نقل الكهرباء كأدوات خدمية فقط. فاليوم، أصبحت هذه الخطوط جزءًا من معادلة الثروة المستدامة، وأصولًا عقارية من نوع خاص. كل كيلومتر من الشبكة يحمل قيمة مضافة، ليس فقط لأنه ينقل التيار، بل لأنه ينقل معه استقرار المدن، وتمكين المصانع، وربط المجتمعات الريفية بشبكة الاقتصاد العصري.
صناديق REITs الذكية لا تنظر إلى الخط الكهربائي على أنه مجرد بنية جامدة، بل كأصل حيّ، يتنفس طلب السوق، ويتفاعل مع سياسات الطاقة، ويُعزز من قدرة الدولة على التحول الرقمي والاقتصادي. ومع بروز مفاهيم مثل المدن الذكية، ومراكز البيانات، وشبكات النقل الكهربائي، فإن قيمة هذه الخطوط ترتفع باطراد، كونها الركيزة التي يستند عليها كل شيء.
بل إن المستقبل يُبشّر بنقلة نوعية، حيث ستصبح بعض خطوط الكهرباء مجهزة بأنظمة قياس ذكية، أو موصولة ببنية تحتية تكنولوجية تتيح جمع البيانات، وبيع خدمات إضافية لشركات الاتصالات أو خدمات الحوسبة، ما يعني أن الأصل الواحد قد يولد عدة تدفقات نقدية، من الكهرباء، ومن البيانات، ومن الامتيازات الجغرافية.
وبالتالي، فإن المستثمر الذي يُدرك أن البنية التحتية ليست فقط “خدمة”، بل “سوق” بحد ذاته، سيتفوق على من ينظر إلى العقار كمساحة فقط. فهنا، في كل كابل مُعلّق بين عمودين، هناك قيمة خفية تنتظر من يستخرجها… ليس فقط من خلال ملكية السلك، بل عبر فهمه للسياسات، وقراءته للخريطة الوطنية، وتوقّعه لاحتياجات الغد.
إن الاستثمار في خطوط الكهرباء عبر صناديق REITs هو رهان طويل الأمد على التحول العالمي، ومفتاح لفهم أعمق لديناميكية الطاقة والعقار معًا. إنها ليست فقط شبكة توصيل، بل شبكة تكامل استثماري… من السياسة إلى السوق، ومن البنية إلى الربحية.
